DE CONFORMIDAD CON LA FACULTAD DE LA DIRECCIÓN GENERAL DEL CATASTRO PARA ESTUDIAR Y ESTABLECER LAS UNIDADES, INCREMENTOS Y DEPRECIACIONES DE TERRENO Y EDIFICACIONES DE LOS PREDIOS EN GENERAL, A QUE SE REFIERE LA FRACCIÓN II DEL ARTÍCULO 4º. DEL REGLAMENTO DE LA LEY DEL CATASTRO, CON FUNDAMENTO EN LAS FRACCIONES VII, VIII, Y XII DEL ARTÍCULO 7º. DE LA PROPIA LEY, SE ESTABLECE EL SIGUIENTE:

 

INSTRUCTIVO DE VALUACIÓN DEL TERRENO

 

CAPITULO PRIMERO

 

Para la aplicación de los valores establecidos en la Tabla correspondiente se deberá considerar el terreno, el lote tipo, lote regular e irregular y los deméritos e incrementos que le correspondan.

 

El valor para los terrenos y Construcciones se determinará multiplicando la superficie obtenida por el valor unitario según su ubicación o tipo de construcción, al valor resultante se le aplicarán los deméritos e incrementos que le correspondan según el presente instructivo.

 

LOTE TIPO

 

El lote tipo por su uso se divide en:

 

Lote Tipo Urbano: aquel que tiene servicios públicos.

Lote Tipo Sub-Urbano o Campestre: aquel que carece de los servicios públicos.

Lote Tipo Industrial o de Uso Especial: aquel que sus propias características e instalaciones lo clasifican.

El lote tipo se puede determinar por sus dimensiones en la relación que más se aproxime entre uno de frente, por tres de fondo.

Por las necesidades y características de la ciudad, se ha determinado las dimensiones mínimas y máximas que deben tener los lotes tipos, a saber:

 

LOTE TIPO URBANO

 

06 Mts.

X

15 Mts.

Mínimo

07 Mts.

X

20 Mts.

 

08 Mts.

X

25 Mts.

 

10 Mts.

X

30 Mts.

Lote Estándar

15 Mts.

X

45 Mts.

Máximo

 


LOTE TIPO SUB-URBANO O CAMPESTRE

 

40 Mts. X 50 Mts.
50 Mts. X 50 Mts.

 

LOTE TIPO INDUSTRIAL O DE USO ESPECIAL

 

 

50 Mts. De frente

X

100 Mts. De fondo

50 Mts. De frente

X

150 Mts. De fondo

 

 

Los lotes Tipos se determinarán buscando siempre que el frente sea básico para tomar el máximo de fondo, excepto cuando se busca demérito por frente menor.

 

Los cuatro lados del lote Tipo se denominarán:

 

Frente: aquel que da a la calle o camino.

Contra-Frente: el opuesto al frente.

Lados: los extremos laterales y en línea casi normal al frente.

 

Los lotes tipos deberán ser cuadriláteros y con una tolerancia en sus ángulos que no difieran de más de 20º (veinte grados).

 

 

LOTE REGULAR

 

Son aquellos lotes semejantes a los lotes tipos.

 

 

LOTES IRREGULARES

 

Son aquellos que no se asemejan al lote tipo.

 

 

CAPITULO SEGUNDO

 

DEMERITOS

 

Los terrenos están sujetos a deméritos en su valor, que serán aplicados según clases y tipos que corresponda, procurando que se aplique el más justo y equitativo. Todos los deméritos están considerados en función de la irregularidad de terreno.

 

Para la mejor interpretación de lo anterior y para la aplicación más correcta de los deméritos, los predios se dividen en dos grupos:

 

  1. Predios que se demeritarán en el resultado de la aplicación más correcta de su lote tipo.
  2. Predios que se demeritarán por sus características especiales.

 

El grupo primero se divide en cuatro tipos:

 

  1. Predios por exceso de fondo.
  2. Predios por formas de terreno.
  3. Predios por polígono interior.
  4. Predios con frente menor.

 

Los tipos anteriores podrán determinarse en los planos respectivos con las siguientes claves:

 

 

Exceso de fondo

E.F.

Forma de Terreno

F.T.

Polígono interior

P.I.

Frente menor

F.M.

 

  1. EXCESO DE FONDO.- Se entiende por exceso de fondo, la superficie excedente que resulte después de descontar la superficie del lote tipo.
  2. La superficie excedente al Lote Tipo, se demeritará en función del porcentaje que ésa ascendencia, exceda la superficie del Lote Tipo, de acuerdo con la siguiente:

     

    T A B L A

     

    De 1 % al 25 %

    de superficie excedente al

    10 % de demérito

    De 26 % al 49 %

    de superficie excedente al

    15 % de demérito

    De 50 % al 99 %

    de superficie excedente al

    20 % de demérito

    De 100 % o más

    de superficie excedente al

    50 % de demérito

    En los casos que los predios tengan frente a dos o más calles se trazarán tantos lotes tipos como permita el predio en el orden decreciente de los valores de las calles a que tengan frente.

    La excedencia de fondo se determinarán según el valor más alto de las calles.

  3. FORMAS DE TERRENO.- Se demeritarán por forma de terreno la superficie resultante de aplicar al Lote tipo cuando sea posible, habiendo casos en que el predio tenga excedencia de terreno en fondo, polígono interior, o a los lados que se denominará laterales.
  4. A las excedencias de fondo y al polígono interior se les aplicará la Tabla respectiva.

    Las excedencias laterales es la superficie comprendida a los lados del Lote Tipo.

    Para la aplicación del demérito de las Excedencias Laterales se hará con base en la siguiente:

    T A B L A

     

    De 1 % a 25 %

    de superficie excedente

    el 5 % de demérito

    De 26 % a 49 %

    de superficie excedente

    el 7 % de demérito

    De 50 % a 99 %

    de superficie excedente

    el 10% de demérito

     

  5. POLIGONO INTERIOR.- Se entiende por polígono interior los predios que teniendo frente a la calle, tienen más de cuatro lados y su mayor superficie se desarrolla dentro de la manzana siendo esta superficie igual o mayor a la superficie de su Lote Tipo.
  6. Estas excedencias pueden ser de fondo y forma de terreno a las cuáles se les aplicará su Tabla respectiva.

    Al resto se le aplicará lo siguiente:

    T A B L A

    De 1 % a 25 %

    de superficie excedente

    15 % de demérito

    De 26 % a 49 %

    de superficie excedente

    22 % de demérito

    De 50 % a 99 %

    de superficie excedente

    30 % de demérito

    De 100 % o más

    de superficie excedente

    75 % de demérito

     

  7. FRENTE MENOR.- Cuando el predio tenga forma regular y su frente sea menor que seis metros, se le aplicará un demérito a su superficie, según el porcentaje que sea éste de la superficie en relación a la del lote tipo, que más se asemeje según su fondo, con base en la siguiente:

T A B L A

Del 1 % al 10 %

90 % de demérito

Del 11 % al 20 %

80 % de demérito

Del 21 % al 30 %

70 % de demérito

Del 31 % al 40 %

60 % de demérito

Del 41 % al 50 %

50 % de demérito

Del 51 % al 60 %

40 % de demérito

Del 61 % al 70 %

30 % de demérito

Del 71 % al 80 %

20 % de demérito

Del 81 % al 90 %

10 % de demérito

 

 

PREDIOS QUE SE DEMERITARAN POR SUS CARACTERISTICAS ESPECIALES

 

Se entiende por predios con características especiales aquellos que se dificulten la aplicación del Lote Tipo.

Este grupo se divide en cinco tipos:

  1. Predios por su Topografía.
  2. Predios en triángulos.
  3. Predios interiores.
  4. Predios grandes en superficie.
  5. Predios por su situación.

 

 

  1. TOPOGRAFÍA DEL TERRENO.- Se entiende por topografía del terreno, su nivelación tanto positiva como negativa siempre relacionado con la calle o camino de acceso al terreno que será el nivel, dentro de ésta clasificación serán comprendidos los terrenos con excavación y desnivel.

 

 

  1. DEMERITO POR EXCAVACION.- A los predios con excavación se les aplicará demérito en función de la superficie excavada y de la profundidad de la misma con base en la siguiente:
  2. T A B L A

     

    De 1.00 a 3.00 Mts.

    de profundidad

    10 a 20 % de demérito

    De 3.00 a 5.00 Mts.

    de profundidad

    21 a 30 % de demérito

    De 5.00 a 8.00 Mts.

    de profundidad

    31 a 40 % de demérito

    De 8.00 o más Mts.

    de profundidad

    50 % de demérito

     

  3. DEMERITO POR DESNIVEL.- Los desniveles pueden ser positivos o negativos y se demeritará en ambos casos la superficie afectada en función de la altura o profundidad que tenga el desnivel tomando como base el nivel de la calle del frente de su ubicación o el frente más importante cuando sean varias.

 

de 1 Mts. a 2 Mts.

10 % de demérito

de 3 Mts. a 4 Mts.

20 % de demérito

de 5 Mts. a 6 Mts.

30 % de demérito

de 7 Mts. a 9 Mts.

40 % de demérito

de 10 Mts. o más.

50 % de demérito

 

  1. TRIANGULOS.- Se entiende por triángulos lo que especifica para estos casos, la geometría plana; a los terrenos con figura de triángulos, se procura localizar el mayor número de Lote Tipos que permitan sus dimensiones, a las excedencias después de esta localización se les aplicarán los deméritos que mejor acomoden en el presente instructivo.
  2. Cuando no sea posible localizar ningún Lote tipo, a la superficie total se le aplicará un demérito según el ángulo más agudo, para el caso se aplicará la siguiente:

     

    T A B L A

     

    Angulo de 45º

    10 % de demérito

    Angulo agudo 40º

    20 % de demérito

    Angulo agudo 30º

    30 % de demérito

    Angulo agudo 25º

    40 % de demérito

    Angulo agudo 20º

    50 % de demérito

     

  3. PREDIOS INTERIORES.- Se entiende por predios interiores los que no tienen frente a calle alguna, o si tienen servidumbre de paso establecida legalmente, o si se valen de otros predios para tener acceso a la vía pública en fin, que se encuentren en el interior de una manzana.
  4. Para determinar el demérito que les corresponde, se trazarán las perpendiculares a la calle más próxima del punto más cercano y más alejado del predio, sacándole promedio a las distancias que resulten.

    Con el promedio obtenido se aplicará la siguiente:

    T A B L A

     

    De 10 Mts. a 20 Mts.

    40 % de demérito

    De 21 Mts. a 30 Mts.

    50 % de demérito

    De 31 Mts. a 40 Mts.

    60 % de demérito

    De 41 Mts. a 50 Mts.

    80 % de demérito

    De 51 Mts. a más

    90 % de demérito

    Cuando los predios tengan servidumbre de paso legal, al valor que resulte de aplicar los deméritos por concepto de predios interiores, se le incrementará un porcentaje en función al ancho del corredor de acceso.

    La tabla por ancho de servidumbre de paso es la siguiente:

     

    De 0 Mts. a 1 Mts. de ancho

    5 % de incremento

    De 1.01 Mts. a 2 Mts. de ancho

    10 % de incremento

    De 2.01 Mts. a 3 Mts. de ancho

    15 % de incremento

    De 3.01 Mts. a 4 Mts. de ancho

    20 % de incremento

    De 4.01 Mts. a 5 Mts. de ancho

    25 % de incremento

     

  5. PREDIOS GRANDES EN SUPERFICIE.- Se entiende por predios con grandes extensiones de terreno, aquellos que están dentro de la área urbana y siendo de un mismo propietario están designados a un fin determinado.
  6. Al valor establecido se le aplicará un demérito en función de superficie y con base en la siguiente:

    T A B L A

    De 5,000.00 a 10,000.00

    5 % de demérito

    De 10,001.00 a 20,000.00

    10 % de demérito

    De 20,001.00 a 40,000.00

    20 % de demérito

    De 40,001.00 a 80,000.00

    30 % de demérito

    De 80,001.00 a 160,000.00

    40 % de demérito

    De 160,001.00 a 320,000.00

    50 % de demérito

     

    Cuando éstos grandes terrenos se vayan poblando de casas, manzanas, o lotes, etc., éstos se valuarán con las normas establecidas para predios comunes y corrientes con los valores que se obtengan en la realidad y en caso de fraccionamiento aprobado se les aplicará el tratamiento especificado para fraccionamientos.

  7. DEMERITO POR SITUACION.- Independientemente de los deméritos señalados en el presente instructivo par los valores de la tierra por características de los predios, se establece un demérito por situación el cual es aplicable a los predios que están bajo circunstancias negativas especiales, por factores distintos a los que afectan superficie propiamente dicha.

 

Estos factores pueden ser:

 

Este demérito se aplicará del 10% al 75% a juicio de la Dirección General del Catastro y tendrá la vigencia de la existencia física del factor que lo determinó.

 

 

CAPITULO TERCERO

 

I N C R E M E N T O S

 

Se consideran predios sujetos a incremento los situados en esquina.

La superficie incrementada en ningún caso rebasará los 225.00 M2, en los casos donde la esquina forme ángulo 90º se trazarán dos distancias de 15 Mts. a partir del vértice de la esquina por los lados del predio y al encontrarse forman el polígono de 225.00 M2.

Cuando el ángulo sea agudo, se hará la misma operación con el resultado de un polígono interior incrementándose la superficie que resulte en ese caso.

Cuando el vértice de la esquina sea obtuso se hará la misma operación pero el polígono obtenido únicamente se incrementarán los 225.00 M2 establecidos.

En los casos de pencupé la distancia se formará del vértice que resulte de la prolongación de los lados del predio.

En caso de glorieta o pencupé muy grandes se tomarán los 225.00 M2 establecidos sin necesidad de trazar polígono alguno.

Cuando los lados del predio no tengan 15.00 Mts. de frente, para obtener el incremento tipo se tomarán las distancias que tengan pero sin rebasar en ningún caso la distancia de 15 Mts.

Habrá casos de que solamente por un lado solo tengan 15 Mts. y por el otro una distancia menor, se tomarán los 15.00 Mts. de ese lado por la distancia que tenga el otro obteniendo así el polígono de incremento.

En todos los casos, el incremento será sobre el valor menor de las calles que converjan a la esquina.

Todos los predios tendrán tantos incrementos como esquinas tengan siempre y cuando el valor de sus calles estén comprendidos en la siguiente:

 

T A B L A

 

De $ 1,200.00 a $ 1,000.00

25%

De $ 995.00 a $ 800.00

20%

De $ 795.00 a $ 500.00

15%

De $ 495.00 a $ 200.00

10%

De $ 195.00 a $ 50.00

5%

 

 

CAPITULO CUARTO

 

F R A C C I O N A M I E N T O S

 

Se entiende por fraccionamiento la división en calles y manzanas de los predios rústicos o urbanos con el fin de hacerlos útiles y susceptibles de ser enajenados al público en fracciones, o bien la división de manzanas en lotes con el mismo fin.

Los fraccionamientos según el destino que se pretenda dar pueden ser:

  1. Popular
  2. Residenciales
  3. Industriales
  4. Campestres

Los cuales a su vez son:

  1. Particulares
  2. Oficiales

En los fraccionamientos particulares en cualquiera de los tipos enumerados la valuación se hará lote por lote al precio que se ofrezca al público, menos 20% de demérito de ese valor mientras sea del patrimonio del fraccionamiento, al trasladar el dominio del lote automáticamente se quitará el demérito mencionado quedando valuado el valor más aproximado por metro cuadrado del valor de venta.

A los terrenos no urbanizados se les aplicarán los valores previamente señalados en la Tabla de Valores correspondiente.

En los fraccionamientos oficiales, la valuación se hará conforme el tipo de fraccionamiento y tomando en cuenta todos y cada uno de los determinantes; para estos casos se obtendrá el valor real más aproximado y no será aceptado el valor por metro cuadrado de adquisición, ya que por razones sociales los valores de venta que establece el Estado, están sujetos a circunstancias especiales, salvo en los casos en que ambos valores coincidan.

 

TERRENOS SIN URBANIZAR

 

Son terrenos sin urbanizar aquellas superficies carentes de servicios Municipales que en su aspecto físico se asemejan a los predios rústicos o que se dediquen a la explotación agrícola dentro del perímetro urbano establecido.

Dichos terrenos se localizan principalmente colindantes al área urbana en donde la construcción se ve continua o existen trazos de calles; también pueden ser las superficies de reserva de los fraccionamientos para su futura urbanización; las márgenes de los ríos, etc., todos los dentro del perímetro urbano.

Para éstos terrenos se establece un valor de zona.

En los casos en que los terrenos sin urbanizar tengan valor lo establecido por metro cuadrado en alguno de sus frentes, se trazarán franjas paralelas hasta una profundidad de 45.00 metros cuya superficie quedará valuada con el valor de calle y el resto se valuará aplicando el valor de zona correspondiente.

 

VALORES DE ZONA

 

Independientemente de los valores señalados por calles, se establecen valor de zona en aquellas Colonias o Barrios que por sus características urbanas y de ubicación no ameritan el señalamiento de valores calle.

Para establecer los valores de Zona se tomarán en consideración los siguientes factores:

  1. Vías de comunicación
  2. Situación con respecto a la ciudad
  3. Topografía
  4. Agua
  5. Energía Eléctrica
  6. Drenaje
  7. Situación de los predios dentro de la colonia

 

FACTORES DE VALUACION

 

Los valores de zona se aplicarán a aquellos terrenos que no estén previamente establecidos en la Tabla de Valores como "Valores Calle por Metro Cuadrado".

Los valores de zona estarán sujetos a un demérito de acuerdo con los servicios de urbanización que posean siempre y cuando el valor de zona sea superior a $1.00 (un peso metro cuadrado).

 

Terrenos sin servicio de agua

20 % de Demérito

Terrenos sin electricidad

15 % de Demérito

Terrenos sin drenaje

15% de Demérito

 

Estos deméritos podrán aplicar en conjunto o por separado según el caso.

 

 

Culiacán, Sin. , Junio 5 de 1970

 

 

EL TESORERO GRAL. DEL ESTADO EL DIRECTOR GRAL. DEL CATASTRO

 

LIC. RAUL IBAÑEZ V. ING. MIGUEL BAEZ Jr.